Протјеривање против кратке продаје

Када дужник непрестано не изврши хипотеку, имовина се искључује. У а искључење, зајмодавац преузима власништво над имовином и исељава дужника. Искључена имовина може се продати на аукцији или преко традиционалних агената за продају некретнина. За зајмопримце, искључење из имовине тешко оштећује њихов кредитни резултат.

А кратка продаја често се користи као алтернатива забране искључења, јер ублажава додатне накнаде и трошкове и за повериоца и за корисника кредита. Негативни утицај на кредитни резултат дужника обично је мањи код кратке продаје него приликом оврхе, али кратка продаја обично укључује много више папира за све стране.

Упоредни графикон

Упоредни графикон о Форецлосуре у односу на кратку продају

	Форецлосуре	Кратка продаја
Можда ће вам бити плаћен подстицај за пресељење 3.000 долара или више	Не	да
Користи се када	Неплаћени зајмопримци у погледу плаћања	Зајмопримац који није у могућности да изврши хипотеку, дугује више од тренутне вредности куће, а зајмодавац пристаје.
Продаје	Зајмодавац	Власник домова
Начин продаје	На аукцији на продајном месту поверења	Реалтор
Утицај на кредитни резултат и кредитну историју	Пада 200 - 400 бодова. Извештај остаје 7 година.	Баци 50 - 150 бодова. Наведено на кредитном извештају ако поверилац пријави смањење дуга агенцијама за извештавање о кредитима.
Иницирао	Зајмодавац	Власник куће
Будући кредити	Мора се пријавити о будућим захтевима за кредит	О будућим захтевима за кредит се може или не пријавити
Ко има контролу над некретнинама	Зајмодавац	Власник куће
Ограничења за будуће куповине кућа	Испуњава услове за куповину у року од 5 година или 7 година без ограничења	Може се купити одмах под одређеним околностима

Садржај: форецлосуре вс кратка продаја

• 1 Прихватљивост и употреба
• 2 Како раде форецлосурес и кратке продаје?
  • 2.1 Процес забране затварања
  • 2.2 Поступак кратке продаје
• 3 Компликације за купце у форецлосурес-у у односу на кратку продају
• 4 Кредитни рејтинг
• 5 Будуће власништво над домовима
• 6 Најновије вести о оврхама
• 7 Референце

Испуњавање и употреба

Право наплате се користе када власник куће неплати плаћање зајма. Зајмодавац поседује имовину која је заложена као залог за кредит. Након што се имовина одузме, зајмодавац је ставља на продају и користи приход за надокнаду хипотекарног стања.

Кратке продаје су доступне зајмопримцима када дугују више од тренутне вредности свог дома на тржишту. Кратке продаје могу се користити и у ситуацијама када је власник куће активан на својим хипотекама и када су заостали. Ипак, одобрење зајмодавца је потребно пре него што се заврши кратка продаја; зајмодавци нису обавезни да прихвате кратку продају.

Како раде форецлосурес и кратка продаја?

Процес оврхе

Овисно о држави у којој позајмљивач живи, искључење из судског поступка може или не мора укључивати судски систем. Погледајте одељак Судска форецлосуре вс неправоснажна форецлосуре за више информација.

Након три до шест месеци пропуштених уплата, зајмодавац ће снимити обавештење о неиспуњавању обавезе, које обавештава дужника да му је суочен отказ и омогућава му да поново успостави ствари како би ствари исправио тако што ће отплатити дугове или решити било које друге спорове. Дужина периода враћања новца се разликује у зависности од државе, а неке државе дају зајмопримцима само пет дана да реше спорове и дугове, а друге дају зајмопримац до 90 дана.

Ако се неисплаћени износ хипотеке не исплати у року од три месеца, власник куће добија обавештење о продаји. Потом се имовина прода на аукцији продајом повереника највишем понуђачу, који мора да плати у готовини у року од 24 сата. Уводна понуда обично је једнака заосталом зајму и било којим додатним адвокатским накнадама које је банка можда претрпела.

Ево видео који упоређује процес и утицај форецлосурес-а са кратком продајом на основу пет главних критеријума:

Кратки поступак продаје

Када је тржишна вредност имовине мања од неизмирене главнице хипотеке, а дужник не може приуштити да плати хипотеку, зајмодавац (једна или више банака) може изабрати да прихвати продају накратко. У краткој продаји приход од продаје имовине не прелази стање хипотеке, што је један од разлога зашто зајмодавци могу оклевати да прихвате понуду зајма за кратку продају. Свако неплаћено стање дуговано зајмодавцима након краће продаје познато је као недостатак. Уговори о краткој продаји не искључују нужно зајмопримце из њихових обавеза враћања било каквих недостатака позајмица, осим ако се странке посебно изричито не договоре.

У краткој продаји, власник куће продаје кућу са некретнинама. Њиме се управља као и са било којом другом продајом кућа. Једном када власник куће прихвати понуду, мора је прихватити и банка. Кратка продаја може да потраје од 3 до 6 месеци, а њен успех није загарантован. Међутим, Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) је 2012. створила нова правила која овај процес чине лакшим и бржим. На пример, хипотекарни зајмодавци сада морају да одговоре на понуду за кратку продају у року од 30 дана од пријема.

ФХФА је у аугусту 2012. најавила мјере за кратку продају подводних домова - кућа у којима је неизмирена хипотека већа од тренутне тржишне вриједности куће - лакше за власнике кућа, укључујући пружање помоћи особама које имају финансијске потешкоће, али нису пропустиле хипотекарна плаћања. Према плану, који је ступио на снагу у новембру 2012. године, само хипотеке за које су гарантовале Фанние Мае и Фреддие Мац су прихватљиве за ову помоћ, а постоји ограничење од 6.000 УСД од износа новца који власници других хипотека могу добити када кратка продаја буде завршено. Ова мера има за циљ да смањи подстицајне кориснике других хипотека да пребаце свој део прихода од продаје од куће, чиме се избегавају одлагања и олакшава се довршетак продаје. Нова правила такође омогућавају власницима кућа са пропуштеним хипотекарним плаћањима и озбиљним финансијским проблемима да поднесу мањи број докумената који се одобравају за кратку продају. Власници кућа добијају брже одобрење ако доживе финансијске тешкоће као што су изгубљени посао, развод, смрт у породици или пресељење посла..^[1]

Компликације за купце у форецлосурес-у у односу на кратку продају

Отказивања и кратка продаја нуде купцима дубоке попусте. Неко ко купује кућу у краткој продаји може очекивати да ће та кућа коштати 10% мање од обичне куће на тржишту; форецлосурес је још јефтинији, често за око 30%.^[2] Међутим, ове куповине нису без компликација.

Најчешћи проблем са забрањеним некретнинама је тај што се оне често продају „какве јесу“, па ће кући можда требати поправке, који су понекад веома скупи. Када се ограђена имовина купи на аукцији, купац мора исти дан платити готовину, што значи да не може да изврши увид у имовину, те стога нема појма о обиму потребних поправки. Понекад се од купца искључене имовине може затражити неплаћени порез на имовину од претходног власника. Коначно, закони о откупу омогућавају зајмопримацима да поврате своје домове, чак и ако су кућу продали новом купцу након искључења. Ово може проузроковати много компликација за купце искључених некретнина.

Имовине за кратку продају се такође често купују по нижој цени од процене. Међутим, поступак може бити веома дуготрајан. Куповина некретнине у краткој продаји обично траје много дуже, јер на куповину не морају пристати само купци и продавци. Сви зајмодавци који имају заложно право на имању морају пристати и на продају. Ако је прва хипотека оригиналног зајмодавца поново продала, сада је можда у власништву више банака. Ако на кући постоји друга хипотека, зајмодавци у другој хипотеци такође могу бити заложни власници. Добијање свих зајмодаваца за одобравање кратке продаје изискује време и чак може спречити склапање посла ако се зајмодавац не слаже или ако продавац не може више да плати хипотеку током дугог чекања (и због тога може бити отуђен). Потребно је 3 до 12 месеци да се финализира већина продаја. Штавише, кратка продаја је ризична за купце и продавце, јер банка може повући кућу са тржишта у било којем тренутку без икаквих посљедица.

Кредитни рејтинг

Протупотраживање може довести до пада кредитног рејтинга за 200 до 400 бодова. На кредитном извештају остаје 7 година. То може имати врло негативан утицај на будуће позајмљивање, па чак и на прилике за посао, у случајевима када потенцијални послодавац захтева безбедносну проверу свих запослених. Пракса су део нечијег јавног записа.

Кратка продаја може проузроковати пад од 50 до 130 бодова у нечијем кредитном резултату, мада велика смањења обично настају због тога што дужник не испуњава кредит. У кредитним извештајима ће бити наведено да је зајам у краткој продаји „измирен“, „плаћен по договору“ или „плаћен у мање од пуног“.

Будуће власништво над домовима

Након искључења имовине из куће, појединац има право да купи другу кућу за 5 година, са одређеним ограничењима, или за 7 година без икаквих ограничења. Појединци морају пријавити искључење са свих будућих захтјева за кредит.

Након кратке продаје, појединац ће моћи одмах да купи нови дом ако њихове исплате нису касниле више од 30 дана и зајмодавац не захтева да им зајам врати. Међутим, проналазак новог зајмодавца може бити тежак.

Најновије вести о искључењу

Референце

• Википедиа: Кратка продаја (некретнине)
• 'Кратка продаја' за повећање - Вол Стрит новине
• Како могу добити новац за краћу продају? - Абоут.цом
• Предности и недостаци куповине оврхе - ФронтДоор.цом