Куповина вс. Изнајмљивање куће

Ако никада нисте имали дом, "Рент против Буи"једна је од најважнијих одлука коју ћете икада донијети. Постоји неколико фактора који треба размотрити прије него што кренете у кретњу.

Упоредни графикон

Куповина дома у односу на најам графикона за упоређивање дома

	Куповина дома	Изнајмљивање куће
Предња цена	Висока - авансна уплата, хипотекарни трошкови	Ниска - најамнина и депозит првог месеца и прошлог месеца
одржавање	Купац мора да одржава	Станодавац се мора одржавати
Измене својства	Купац може да врши измене, преправља, допуњује својство	Најамницима обично није дозвољено да изврше никакве модификације у својству

Садржај: Куповина вс изнајмљивање куће

• 1 Да ли то има финансијског смисла?
• 2 Камате на хипотеку
• 3 Опортунитетни трошак авансне уплате
• 4 Порези
• 5 Повећање станарине са инфлацијом
• 6 Вредност вредности куће
• 7 Трансакциони трошкови приликом куповине
• 8 Провизије посредника при продаји
• 9 Време и труд
• 10 Количина изнајмљивања
• 11 Референце

Да ли то има финансијског смисла?

За већину људи куповина куће је делимично одлука о инвестирању. Новац потрошен на кирију често се сматра новцем без одвода - више га никада нећу видјети. Али ово није цела слика. Одлука о закупу у односу на куповину мора да обухвати неколико променљивих:

1. Камате на хипотеку
2. Опортунитетни трошак авансне уплате
3. Порези
4. Повећање станарине уз инфлацију
5. Вредност вредности куће
6. Трансактивни трошкови приликом куповине
7. Продајне провизије приликом продаје
8. Време и труд у куповини, продаји и одржавању куће (субјективно - тешко квантификовати)

Иако сваки од ових фактора сам по себи може бити компликован параметар, можете направити неке реалне претпоставке за почетак анализе. Како вам постаје пријатно са моделом одлуке, можете га прилагодити додавању више параметара или рјешавању веће сложености.

Камате на хипотеку

Овисно о вашој кредитној историји и ситуацији у запослености / приходу, камата коју сте добили ће бити опрезна. Такође можете одлучити да ли желите узети зајам с фиксном стопом или зајам с промјењивом стопом. За анализу закупа у односу на куповину претпоставите фиксну стопу. Рецимо да је износ вашег кредита 200 000 УСД, а каматна стопа 6,5% (фиксна) током 20 година. Ово се изједначава са месечном стопом од приближно 0,54% и 1,491 УСД у месечним исплатама. Током 20 година, зајмодавцу ћете платити 357,875 УСД - од тога ће 200 000 УСД ићи до вашег основног зајма, а 157,875 УСД биће плаћено као камата.

Занимљиво код хипотекарних плаћања је да иако се месечне исплате не мењају током 20 година, износ те фиксне месечне исплате који иде према каматама у односу на износ који смањује заосталу главницу варира сваког месеца. Једноставно речено, у првих неколико година хипотеке, највећи део ваших плаћања ићи ће ка каматама и ви ћете се једва чипирати код главнице. У последњих неколико година, већина плаћања биће намењена главници.

У нашем примеру од 1491 УСД месечних плаћања током 20 година, просечна камата је 1.071 УСД месечно у првој години и само 51 УСД у последњој години ваше хипотеке.

Зашто је ово битно?

У првих неколико година хипотеке, преостали износ кредита једва опада. Дакле, ако планирате да живите у кући само неколико година, ваш капитал (вредност куће - неизмирени износ кредита) није баш висок.

Опортунитетни трошак авансне уплате

Достојан уплата (15% од вредности куће) обично снижава каматну стопу коју ћете морати да платите. Рецимо да вам отплаћује 40 000 УСД као авансно плаћање приликом куповине куће. Ових 40.000 долара је попут улагања коју уложите у имовину (своју кућу), у нади да ће то средство проценити. Ако бисте уложили 40.000 УСД у интернетски штедни рачун, могли бисте зарадити 5% камате (без ризика) сваке године. Ако инвестирате у капитал и будете имали среће, приноси би могли бити и већи.

Укратко, онемогућавате прилику да тај износ уложите у другу имовину која може донети поврат. Претпоставимо да имате и друге могућности улагања за које знате да ће вам донети (Кс) поврат инвестиције. Овај „Кс“ игра важну улогу у финансијском моделу рента у односу на куповину.

Порези

Шта платиш

Када купите кућу, плаћаћете порез на имовину. Порез на имовину може зависити од 0,5 до 1% од вредности вашег дома.

Шта сте уштедјели

Порез на имовину коју плаћате, као и плаћања камате које вршите у години, умањују се и порез. Овде је улов да можете затражити ове пореске одбитке само ако подесите своје одбитке, а не предузмете стандардни одбитак..

Колико уштедиш

У врло основној симулацији математике, претпоставимо да:

• Годишњи порез на имовину = 2000 УСД (А)
• Исплате камата извршених у години = 12 000 УСД (Б)
• Доступан стандардни одбитак = 8000 УСД (Ц)
• Ваш порезни разред - 28%
• Ваш приход - 85.000 УСД

Ако купите кућу и одредите одбитак, ваш опорезиви приход смањит ће се за 14 000 УСД (А + Б). Ако изнајмите, ваш опорезиви приход смањит ће се за 8.000 УСД (Ц). Дакле, „нето ефекат“ куповине куће на опорезиви приход износи 6.000 долара (А + Б-Ц). А нето уштеда пореза годишње је 28% од 6.000 УСД, тј. $ 1.680.

За хипотеку с фиксном стопом, плаћања камата које извршите биће највиша у првој години и смањиваће се у наредним годинама јер се неподмирена главница постепено смањује.

Повећање станарине уз инфлацију

У изградњи финансијског модела за упоређивање најма и куповине куће, можемо претпоставити фиксне месечне исплате са хипотеком са фиксном стопом. Али у сценарију закупа, очекује се да ће се станарина повећавати током наредних 20-30 година. Годишње повећање станарине може се претпоставити да буде 2-3% - у складу са стопом инфлације.

Треба да упоредите новчани ток за куповину (месечна рата, провизије власника куће, осигурање итд.) Са најамнином. Такође, имајте на уму и опортунитетне трошкове улагања (Најам - Месечна рата или обрнуто, у зависности од тога који је већи).

Вредност вредности куће

Дугорочно (20-30 година) за куће се вредности може претпоставити да цене по стопи од око 5% сваке године. У зависности од тога где живите и да ли имате посла са породичном кућом, градском кућом или станом, овај проценат може варирати. Овај број има значајан утицај на резултат финансијског модела најамнине у односу на куповину.

Трансактивни трошкови приликом куповине

Постоје бројни трансакциони трошкови који ће се догодити приликом куповине куће. Кућна инспекција, одвјетничке накнаде, затварање хипотеке, накнада за заступање, порези, пристојбе за пријаву итд. Третирајте овај износ као што бисте третирали уплату (у смислу трошкова да пропустите могућност да тај новац уложите другдје).

Продајне провизије приликом продаје

Обично продавац плаћа провизију и купчевим и продајним агентима. Са 3% свака, ова провизија обично ради на 6% од вредности куће. Као што можете претпоставити, то има значајан утицај на финансијски модел. Можете одабрати да радите без агената и претпоставите 3% или мање трошкове провизије на свом моделу.

Време и труд

Тражење куће из снова може вас опорезивати и може вам одузети пуно времена и труда.

Када изнајмљујете, изнајмљивач је одговоран за поправљање већине ствари које обично иду по злу у кући (водовод и сл.). Али када купујете кућу, ви сте одговорни за свако одржавање.

Људи ће можда морати да ураде неколико потеза и потроше време и труд док покушавају да продају своју кућу.

Најам Ратиос

Један од начина да се утврди да ли купити или изнајмити је поглед на омјер закупа: откупна цијена типичне куће подијељена са годишњом закупнином сличне куће. Када је омјер закупа изнад 20, то значи да бисте требали размотрити најам. Између 15 и 20, наклоните се изнајмљивању уколико не нађете дом који вам се заиста свиђа и планирате у њему остати дуже вријеме. Ако је омјер закупа испод 15, има смисла куповати.

Количински најам за велика градска подручја у САД-у доступан је на веб локацији Нев Иорк Тимес.

Референце

• Најам према сопственом: 7 фактора који чак и власници кућа треба узети у обзир - Меррилл Линцх